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今年楼市平稳向上广东东莞均价或突破820

发布时间:2019-06-05 14:15:52 编辑:笔名
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去年初,房地产处于寒冬,跟气温一样冰冷,不少开发商谨慎看待市场走势,中海、恒大的标杆房企纷纷保守制定年度目标。

不过,时过境迁,随着去年楼市整体热销,开发商的心态整体已经乐观起来。早在去年9月、10月,各大开发商已在全国加快跑马圈地,地王消息屡屡见诸报端。金地东莞公司高层认为明年房价上涨趋势是明显的,并表示争取上半年在拓展土地方面取得重要进展。光耀地产东莞公司一高层认为,今年全国房地产市场预计呈回暖趋势,伴随着城镇化的进一步推进,房地产市场在城镇化过程中拉动内需的地位也会日益突出,这将助推房地产市场基本面持续回升与回暖。具体到东莞,城区、松山湖等供不应求的区域,价格有可能出现较大幅度上涨,其它区域预计保持稳步上行趋势。

万科今年将新开4个项目,使得在售项目的数量可能地达到16个。富盈也将开售4个新盘,在售项目总数将达到12个。联华、光大、碧桂园、钜隆等品牌房企也都厉兵秣马,赶在好市道中多收三五斗。

房企出货压力长期存在

今年,经济形势趋稳向好,房地产调控政策趋于稳定,中央多次强调推进新型城镇化,信贷政策稳中有松,种种迹象表明今年的楼市成交大环境是比较理想的。

东莞中原地产研究中心认为,今年商品房成交面积会与去年基本持平。去年,楼市火过疯狂的2007年,全市商品房成交量高达681万平方米,成交金额596亿元。该机构预估,今年商品房成交面积在670万-730万平方米之间,成交金额在550亿-650亿元区间内。

合富辉煌市场研究部也认为,今年住宅成交量与去年保持基本持平,预估成交量为580万-650万平方米,与2012年的600万平方米成交量相距不大。

尽管去年成交相当火爆,但是开发商也不无压力,今年尽管开发商乐观起来了,但是不容否认的是,开发商照样难以高枕无忧。据东莞中原地产研究中心统计,截至去年底,全市商品房库存为656万平方米。据其测算,今年潜在新增供应量约719万平方米,两者合计高达1375万平方米。若按照去年的消化量来计算,供需比为2.02:1,超过了2:1。去年新增供应706万平方米,总供应量是1337万平方米,供需比为1.96:1。若需求量与去年基本持平的话,今年的供需关系与去年大体相当。

分析人士称,开发商快速出货回笼资金的压力将长期存在。去年迫于压力,有部分项目延迟了入市,今年在竞争激烈的区域还会有部分项目被迫延迟择机入市。

改善型置业可能活跃

去年,东莞楼市刚需之年,市场上中小户型推售比重快速上升,由于单价保持稳中有降,所以市场大部分房子的总价明显小于往年,从而回落到主流刚需购房人群的购买力。剔除精装修楼盘的影响,东莞普通洋房成交当中,单套总价在70万元以下所占比重为67%,60万元以下占49%,刚需所占的市场份额可见一斑。

业界分析,由于去年很多楼盘都是首推中小户型的刚需产品,并且低首付、垫首付的促销蔓延,购房门槛的降低,大大提前透支部分刚需购房者,预计今年刚需释放的力度有所放缓。

东方不亮西方亮,估计首次换房(首次改善型置业)的客户将比去年有所活跃。去年大户型消化缓慢,库存压力很大,今年这些产品将会通过价格的让步或降低首付门槛寻求出货。同时,别墅今年供应量大幅放量,也将刺激累积的别墅需求释放。

房价或先小涨后平稳

东莞中原地产研究中心分析称,今年上半年整体房价以小幅上涨为主,下半年将趋向平稳。

上半年,整体房价以小幅上涨为主。由于很多开发商还沉浸在2012年的丰收喜悦当中。春节后工程进度也相对缓慢,市场新增供应量较少,同时市场乐观情绪使得价格整体呈现平稳上扬态势。

但这样使得供应主要集中在下半年,开发商的年度销售业绩目标定得比较高,因此开发商的业绩目标和出货压力大部分压在下半年。据此分析,下半年整体房价将趋向平稳。

从产品结构细分,刚需产品价格以平稳上升为主,以低首付换取价格的坚挺。改善型产品库存消化压力较大,而且也被迫通过降低首付门槛促进成交。别墅物业则供应量大幅加大,竞争非常激烈,整体别墅定价趋向保守和理性,甚至一些新盘低价入市抢占市场先机。

去年,住宅均价为8276元/平方米,基本保持平稳,这一价格已经连续2年多钉在8200元/平方米上下。不过,合富辉煌东莞市场研究部预估,今年住宅均价会达到元/平方米,较2012年会小涨,不过涨幅在5%以内。

局部价格战仍会爆发

房地产是一个区域分化明显的产业,从区域来看,今年,塘厦、凤岗、大朗、南城依然是市场热点。

从东莞各大区域商品房项目的报建、开工量来看,今年上市的重点项目即将陆续浮出水面,进行先期的品牌导入、产品推广、营销造势阶段,其中塘厦、凤岗、大朗、南城、寮步、石龙将是供应量的区域。

根据研究机构监测,塘厦商品房潜在供应面积达到100万平方米左右,极有可能超越南城成为领头羊。而南城潜在供应面积经过前几年的集中放量之后,今年呈现冲高回落的迹象,潜在供应面积约85万平方米,但是西平仍然是竞争激烈的局部市场。此外,凤岗、虎门潜在供应面积双双超过50万平方米,部分中小开发商的项目极有可能抢先上市,希望分得一杯羹。

塘厦市场云集了万科、碧桂园、中信、金地等开发商巨头,去年下半年已经爆发了一场“恶战”,今年塘厦区域包括价格战在内的各种竞争仍值得期待。

去年,在凤岗出现价格混战,益田·大运城邦、永江花园香溪、东魅蓝山郡、世纪新潮豪园等以价换量的做法十分明显。

三正地产副总经理李启清说,今年,东莞房地产市场以平稳为主,凤岗、塘厦等部分镇区出货量较大,竞争将较激烈。从凤岗区域看,由于项目众多,且大多依托于深圳的客户资源,竞争将白热化,楼市两级分化的趋势将越来越明显。距离深圳较近的、素质较好的楼盘价格、销量都将坚挺,但距离深圳较远的、素质一般的楼盘将较为艰难,竞争压力将更大。

大朗商品房潜在供应量达到47万平方米,碧桂园、敏捷、嘉宏、钜隆、富盈、南峰等均有项目在售,并且项目相对集中,可谓短兵相接,价格仍为保持相对较低的状态,毛坯房大概每平方米五六千元,难以恢复早两年出现的强烈上涨势头。

房企两极分化将加剧

去年,东莞房地产市场发生明显改变,以往进入年度成交榜前十的本土房企,逐步被外来地产大鳄挤出阵营,仅剩光大、丰泰、富盈等三枚硕果,绝大部分的市场份额被外来品牌开发商所占领。

今年,万科继续高歌猛进,旗下十几个楼盘集体冲锋陷阵。这两年,万达、碧桂园、保利、恒大等巨头初涉东莞尝到甜头,今年将继续深挖市场潜力,不断有全新项目面市。

近几年,本土房企则是呈现一幅“众生相”,既有固步自封、停滞不前的企业,也有淡出地产、无心恋战的企业,当然也不乏突起的新贵,在未来几年可能迅速占有一席之地。

东莞中原市场研究部高级研究员韦天使说,东莞房地产市场将逐渐走向成熟,而越成熟的市场竞争越激烈,优胜劣汰的法则愈加凸显,行业将走向集中,品牌房企的市场占有率将稳步提高,房企两极分化的趋势不可逆转。

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